주택을 구매할 때 0.1% 라도 저렴한 금리에 빌릴 수 있는 보금자리론에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 꼼꼼히 체크하셔서 보금자리론 대상이 된다면 혜택을 챙기셨으면 좋겠습니다.
보금자리론은 무엇일까요?
현재 주택담보대출을 중 가장 저렴한 금리는 보금자리론입니다. 보금자리론은 한국주택공사에서 만든 대출상품입니다. 보통 보금자리론을 은행에서 신청하기 때문에 은행에서 만든 상품이라고 생각할수도 있는데요. 은행은 한국주택금융공사의 상품을 중계 형태로 신청을 해 줄 뿐이지 주관은 한국주택금융공사 라고 보시면 됩니다.
보금자리론의 특징
- 일반금융권의 대출보다 금리가 저렴합니다.
- 고정금리입니다.
- 대출 상환방식이 자유롭습니다.
보통 은행에서는 본인들이 판매하는 직접적인 상품이 아니기 때문에 보금자리론이나 디딤돌 대출을 적극적으로 설명하거나 언급하는 편이 아닙니다. 따라서 우리들 입장에서는 이 상품을 잘 알아보고 우선적으로 조건이 된다면 가입을 해야 단 한 푼이라도 대출이자를 줄일수 있겠죠.
보금자리론 신청자격
대출대상은 부부기준으로 무주택자이거나 기존 주택이 한 채가 있어도 새로 들어갈 집을 위해서 처분하는 조건이라면 보금자리론 대출신청이 가능합니다.
1. 소득기준
- 부부합산 연소득이 7천만원이 이하
- 신혼부부일 경우 연소득 8,500만원 이하
- 자녀가 1명일 경우 연소득 8,000만원 이하
- 자녀가 2명일 경우 연소득 9,000만원 이하
- 자녀가 3명일 경우 연소득 1억원 이하
그럼 소득증빙 어떻게 증명해야 될까요.
- 사업자 : 사업자등록증 사본과 소득금액증명원(작년,재작년) → 홈택스(https://www.hometax.go.kr/) 발급가능
- 근로자 : 소득금액증명원 or 근로소득원천징수영수증(작년) → 홈택스(https://www.hometax.go.kr/) 발급가능
2. 주택수 기준
- 무주택 또는,
- 1주택이지만 매도할 예정 (분양권/조합원 입주권, 주택지분도 주택수에 포함)
- 매도기한
- 새로구입할 주택이 있는 곳이 투기지역 or 투기과열지구 → 대출실행일로부터 1년이내 매도
- 그외 지역 → 대출실행일로부터 2년이내 매도
- 매도기한
- 보금자리론을 받고 살다가 주택구매할 경우?
- 은행에서는 보금자리론 대출실행 이후 1년 단위로 살고 있는 집 외에 다른 주택이 있는지 검증을 합니다.
- 검증결과 추가주택이 있는 경우라면 검증일로 부터 6개월이내에 처분을 하셔야 되고요.
- 분양권/조합원/입주권/상속권 의 경우에도 검증일로부터 3년 이내 처분을 해야 됩니다.
- 만약에 이 기간안에 미처분 하셨다면 전액상환을 해야 하고요 .향후 3년간 보금자리론 이용이 제한됩니다.
3. 주택면적 기준
주택면적 제한은 신혼부부만 해당합니다.
- 수도권의 경우 85제곱미터 이하
- 비수도권의 경우 100제곱미터 이하
그러면 과연 보금자리론에서 말하는 신혼부부의 자격은 무엇일까요?
- 혼인관계증명서 상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내 또는,
- 결혼예정자
- 청첩장/예식장계약서 사본/결혼예정사실확인서 상의 결혼 예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 경우에 대상이 되고요. 대출신청일로부터 3개월이내 혼인신고를 완료해야 합니다.
얼마까지 대출이 가능할까요?
주택 가격은 6억 원 이하만 가능합니다.
- LTV(주택담보인정비율)와 대출한도금액?
- 최대한도 70% 그리고 대출한도금액은 3억6000만원
- 예를 들어서 주택가격이 6억원이라면 최대 70%의 4억 2000만원까지 나와야 되지만, 최대대출한도가 3억 6000만원이니깐 3억6000만원까지 가능하다고 보시면 되겠습니다.
- 투기지역 이나 투기과열지구의 경우 최대한도 60%
- 단, 구입용도가 실수요자 요건에 해당이 된다 라고 하면 최대 70% 가능
- 여기에서 실수요도 요건? 소유권이전 대비 3개월이내 대출을 신청하는 경우에 한해서 가능한데요. 자 첫번째 실수요자는 부부가가 담보주택 외에 무주택자 야 가능하고요 두번째로 본건 주택 가격이 5억이하 하고 또 세 번째로 부부합산 연소득이 7000만원
- 단, 구입용도가 실수요자 요건에 해당이 된다 라고 하면 최대 70% 가능
- 최대한도 70% 그리고 대출한도금액은 3억6000만원
주택가격은 어떻게 산정될까요?
- 아파트 분양
- 투기과열지구 : 주택금융공사에서 감정평가기관에 의뢰해서 감정평가가격 산정
- 조정대상지역이나 일반지역: 분양가(발코니 확장비 제외)
- 일반 아파트
- KB시세 일반평균가격 ( 1층은 하한가 가격)
- 단독 다세대 연립주택: 감정평가가격으로 주택 가격산정
그런데 감정평가를 받는 경우 그 감정가가 생각보다 낮을 수 있다는 것입니다. 보금자리로만 믿고 진행을 하다가 감정가가 낮아서 낭패를 볼 수도 있기 때문에 이게 진행이 안될 경우 그 다음으로 저렴한 대출 금리와 감정가 까지 여러분들이 은행에서 미리 상담을 받아 보셔야 돼요.
전입요건은 어떻게 되죠?
대출을 받고나면은 끝이냐? 아니죠! 전입사실 확인요건도 있습니다.
보금자리론 채무자가 되면요 대출이 실행된 날로부터 3개월~4개월 내에 전입을 해야 되고요.
전입 일로부터 1년 동안 계속해서 실거주해야되요.
만약에 이 기간안에 전입을 못했거나, 실거주 기간을 채우지 못하셨다면 전액상환을 해야하고, 3년간 보금자리론 이용이 제한됩니다.
대출가능금액을 최대한 더 받을 수 있는 방법
보통 담보대출을 하게 되면 방 공제라는 것을 하게 되어 있습니다. 쉽게 말해서 대출을 받을 때 방 하나에 대한 보증금의 낼 테니까 대출 조금만 더 땡겨 줘라 고 하는 거예요. 방 공제를 전문용어로 최우선변제 소액임차보증금 이라고 말하는 것인데 이걸 대출가능금액에서 차감을 합니다.
MCG(모기지 신용보증)에 가입을 하게되면 방 공제를 하지 않고 그만큼 대출을 더 받을 수 있게 되는 것입니다.
그러나, 단독/다세대/연립주택의 경우에 해당하고 아파트는 MCG 해당사항이 없습니다.
보통 여러분들이 대출을 실행할 때 MCG에 가입할지 물어 보거든요.
대출가능금액이 적게 나올 수 있으니까 MCG의 가입을 추가로 하는걸 추천해 드립니다.
중도상환수수료는?
보금자리론 대출은 중도상환수수료 있습니다.
대출을 받으면 3년 안에는 중도상환수수료가 있다라고 보시면 되구요.
상환하는 대출원금에 대해서 경과 일수 별로 1.2% 한도 내에서 부과를 하게 되어 있습니다.
물론 3년이 지나면 중도상환 수수료는 전혀 없습니다
보금자리론 종류
보금자리론에도 두가지 상품이 존재합니다. 전자약정 및 전자등기하느냐 안 하느냐에 따라서 금리가 달라지는데,
U보금자리론과 아낌E보금자리론으로 나뉘어집니다. 차이점은 전자약정 및 전자등기를 하냐 안하냐의 차이라고 보시면 되요.
- U보금자리론: 대출 실행할때 일반약정 등기를 함
- 아낌E보금자리론: 대출 실행할때 은행사이트에서 전자약정/등기를 직접함 → 금리가 더 쌈
그리고 아낌E 보금자리론 의 취급은행 은 총 6군데가 있습니다. 국민/신한/우리/하나/농협은행 있어요. 아낌E보금자리론을 쓰고 싶다면 이 은행들 중 한 곳을 선택해서 여러분들 거래하시면 되는 거예요.
상환방식
그러면 어떤 방식으로 상환 될까요.
- 원금 균등 : 원금을 균등하게 만기까지 같은 금액을 나눠 이자와 함께 내는 방식
- 장점: 시간이 지나면 지날수록 이자부담이 줄어듬
- 단점: 아지가 많아서 초반에는 상환부담이 좀 큼 → 매달 불입하는 돈이 부담스럽지 않다면 좋은 선택
- 원리금 균등 : 만기까지 총 불입할 원금과 이자를 균등하게 나눠서 매달 일정한 금액을 상환
- 장점: 안정적으로 매다 일정하게 나가는 방식으로 고정지출 관리가 편함
- 단점 : 이자부담은 원금균등보다 높음
- 체증식 분할상환 : 이자부터 갚는 방식(최대30년)
- 장점 : 매달 나가는 지출금액에 대한 부담을 줄일 수 있음
- 단점: 40년 분할 상환은 불가함. →오래 살 집이 아니고 소득이 당장 적은 젊은 부부들에게 매우 유리한 방식
금리비교
보금자리론 대출은 고정 금리입니다.
대출 실행 일로부터 만기까지 쪽 신경쓰지 않아도 고정으로 금리가 가기 때문에 매우 큰 장점입니다.
대출을 신청한 날을 기준으로 심사완료까지 금리가 제일 낮았을 때의 기준으로 정해집니다.
혹시 고정금리로 쓰다가 3년 지나서 금리가 다시 낮아지는 추세로 돌아섰다 그럼 어떻게 될까요?
갈아타시면 되겠죠. 중도상환수수료 없으니까 그때 다른 상품으로 갈아타시면 됩니다.
결론은 0.1% 라도 저렴한 아낌E보금자리론 으로 하시는걸 강력하게 추천해 드리고요.
금리할인방법
그런데 여기에서 금리 할인을 더 받을 수 있어요.
- 안심주머니 앱을 설치: 0.02% 에 무조건 할인
- 가족사랑 우대금리: 0.1%p 할인
- 다자녀/한부모/장애인/다문화 가구: 각 0.4%P 할인
- 신혼가구: 0.2%P 할인
- 미분양 입주자: 0.2%P 할인
각 가구의 상황에 맞게 진행 하시면 되고요. 최대한 받을 수 인만큼 받으시는게 좋겠죠
신청방법
그러면 신청하는 방법은 어떻게 될까요.
간단하게 말씀을 드리면 여러분들이
- 한국주택금융공사 홈페이지(https://www.hf.go.kr/hf/index.do) 또는 스마트주택 금융 앱에서 신청
- 한국주택금융공사 콜 센타에서 전화상담을
- 내부 심사절차
- 심사가 완료되면 가까운 은행으로 안내받음
- 은행에 가서 서류를 제출 (서류제출은 모바일로 제출가능)
- 만약 감정평가를 받는다면, 감평사의 내방 이후 1~2주 기다렸다 은행에서 전화오면 서류제출
이러시면 최종대출신청이 완료됩니다.
우리가 대출을 받을 때 가장 저렴하게 받을수 있는 방법이 보금자리론에 대해서 살펴 봤어요
여러분들이 아파트 주택담보대출이을 받을 때 뭐부터 알아보셔야 된다고요 ?
당연히 제일 먼저 보금자리론 대출을 꼭 알아보세요!
디딤돌 대출도 있는데 금액이 좀 더 많이 나오는건 보금자리론 이다 라고 생각하시고 두가지를 좀 알아보시면 좋을 것 같습니다. 그리고 대출이 안된다고 하면 은행의 저렴한 금리 또는 대출금리비교 앱 이잖아요. 그렇게 꼼꼼히 비교를 해보시고 가장 유리한 조건으로 대출을 받으시면 좋겠습니다.
지금같은 금리인상 시기에 난 한푼이라도 저렴하게 받을 수 있도록 하시는게 가장 좋겠죠.
끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.
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